地产信托最严监管:穿透核查资金用途

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地产信托最严监管:穿透核查资金用途

摘要

【地产信托最严监管:穿透核查资金用途】9月4日,中国经营报记者独家报道,上海银保监局发文要求辖内信托机构报备新增房地产信托及通道业务。 紧接着,广东北京厦门江苏等多个地区的信托公司内部人士亦向记者证实,其所在公司也已经收到了当地银保监局的窗口指导。 大概半个月前,我们公司就接到了银保监局口头传达的指导。(中国经营网)

  9月4日,《中国经营报》记者独家报道,上海银保监局发文要求辖内务资金用途按照“实质重于形式”穿透原则核查资金用途,不得直接或间接用于土地储备、规避资本、拨备、信贷额度等监管限制的诉求。2017年末,原银监会发布《关于规范银信类业务的通知》(即55号文),要求规范银信通道业务。2018年1月份召开的2018年全国银行业监督管理工作会议提出,要逐步压缩银信类通道业务。关于当时违规开展通道业务的整治要点,包括利用各类信托计划等,违规资金投向、资产分类、拨备计提、资本占用等监管规定,或将表内资产虚假出表等行为。

  这一监管口径与2018年4月出台的资管新规基本一致,即消除多层嵌套和通道。直至2018年8月,银保监会信托监管部发布的《信托部关于加强规范资产管理业务过渡期内信托监管工作的通知》,支持信托公司开展符合监管要求、资金投向实体经济的事务管理类信托业务,对于监管套利、隐匿风险的通道业务严厉打击。

  相较于通道业务,房地产信托的监管则显得“悠久”。自2003年央行下发《关于进一步加强房地产信托业务管理的通知》,对房地产信托业务的监管从未停止。

  原银监会2010年要求严查各信托公司的结构化房地产集合资金信托业务风险;2014年将房地产信托业务作为重点风险领域进行监控,并适时开展风险排查;2017年剑指“股+债”、合伙企业投资、应收账款收益权等模式变相规避监管要求,违规开展房地产信托业务。

  今年以来,在一季度房地产信托规模快速增长、部分房企高价拍地成“地王”的背景下,监管部门多次下发文件,规范房地产信托业务。

  5月份,银保监会的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(即“23号文”),重申对房地产信托融资乱象的整治。7月初,银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展约谈警示,要求控制地产信托业务规模。8月初下发的64号文要求,坚持去通道目标不减、力度不减;加强房地产信托合规管理和风险控制,推动优化信托机构业务结构。

  当时,根据银保监会公布的数据,截至2019年5月末,房地产信托资产余额3.15万亿元,占全部信托资产余额的14%,较年初增加1665.97亿元,同比增长15.15%。对此,银保监会有关部门负责人表示:“部分信托公司房地产信托业务增长较快,部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患,需要引起高度重视。”

  地产信托降温

  事实上,房地产信托的监管基调一脉相承。一直以来,监管部门明确规定,房企信托贷款要符合“四三二”条件,即“四证”齐全、开发商具备二级资质、项目资本金比例达到30%。

  在房地产信托业务方面,按月监测房地产信托业务变化情况,及时采取监管约谈、现场检查、暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施,坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。

  当前,在满足“432条件”的基础上,监管部门对房地产信托业务的放行标准还包括:项目公司本身具有不低于房地产开发二级资质;项目公司不具有二级资质,但直接控股股东(须持有项目公司50%以上的股权,不含50%)具有不低于房地产开发二级资质。不过,由于地产开发商的项目普遍由孙子辈的下属公司操作执行,也就意味着,大量开发商仅有少量满足“432条件”的项目可以通过信托融资。