恒大经济研究院:中国房企未来发展之路 香港租售混合模式经验

摘要

【恒大经济研究院:中国房企未来发展之路 香港租售混合模式经验】经过20年高速发展,行业整合提速,行业格局正在形成,大房企拼业绩、中房企冲规模、小房企抱团取暖。

  导读

  自98年房改开始,中国房地产行业经历了前所未有的快速发展,行业内大中小房企百舸竟流。

  经过20年高速发展,行业整合提速,行业格局正在形成,大房企拼业绩、中房企冲规模、小房企抱团取暖。

  我们以中美新港4个经济体的12家龙头房企为样本,从规模、业务结构、盈利能力、营运能力、杠杆水平、成长性、ROE7个维度,全立体解构不同经济体房企的特点,以国际化的视角解析中国房企未来发展之路。

  本文为系列报告第一篇,从业务模式、发展历程、经营特点等角度,全方面解读香港龙头房企重资产下的租售混合经营之路。

  摘要

  1、业务模式:重资产、低杠杆

  香港龙头房企收入有开发销售和物业租赁两大来源,租赁物业普遍采用重资产自持模式。

  重资产。香港四大房企总资产规模均值接近5000亿人民币,中美新港比较仅次于内地房企。房企的重资产源于对于租赁物业的自持,投资性房地产平均占总资产规模的56%。

  低杠杆。香港房企杠杆率远低于其他三个经济体。前四大房企资产负债率均值为32%,分别为中国、美国、新加坡的1/3、1/2和2/3;净负债率均值18%,分别为中国、美国、新加坡的1/5、1/12和1/3。

  2、发展历程:行业走向集中,龙头房企从开发到自持

  香港房企发展经历三个阶段。

  ①1945-1967年,大量小型房企成立。主要因为香港二战后的人口膨胀以及“分层出售、分期付款”售楼制度的发明。

  ②1968-1984年,房企大量并购迅速扩张。房企凭借香港股市繁荣上市融资,并购整合与大规模拿地扩大业务,实现规模三级跳。

  ③1985-1997年,市场高度集中龙头房企由售向租转型。中小型房地产企业逐步淘汰,十家龙头房企占据市场70%以上份额,同时标杆房企开始拓展租赁业务,由单纯的开发销售向租售混合经营转型。

  3、经营特点:低周转、财务稳健

  开发和自持混合经营。龙头房企物业租赁收入平均占营业收入的30%,投资性房地产平均占总资产的56%。自持业务带来充沛现金流,现金及现金等价物占流动资产的30%。

  产品定位高端,开发周期长。拿地偏向城市核心+地铁沿线;逆周期拿地、顺周期开发,拿地到商户入驻可间隔5-8年。精细开发对应低周转,平均总资产周转率0.1,为美国的1/10、中国的1/3。

  财务稳健,低负债运营。平均资产负债率32%、净负债率18%、现金短债比5.4,财务稳健。

  风险提示:各经济体发展实际情况存在差异

  目录

  1 香港龙头房企有哪些?

  2 香港龙头房企发展历程

  2.1 1945-1967年:大量小型房企成立

  2.2 1968-1984年:利用上市融资,拿地、并购实现规模三级跳

  2.3 1985-1997年:行业走向集中,标杆房企开始多元化探索

  3 香港龙头房企经营特点:租售混合、精细开发、稳财务、重利润

  3.1 专注地产主业,采用租售混合经营业务模式

  3.2 定位高端产品线,精耕细作打造精品

  3.3 项目周期长,充分发掘土地价值

  3.4 低负债经营,现金为王、重视利润

  正文

  1、香港龙头房企有哪些?

  香港房地产市场高度集中,前十大地产商形成垄断之势。香港土地资源稀缺与单价值较高的特点形成了香港房地产行业高度集中的局面。经过香港数次房地产周期,香港房地产业通过不断并购整合最终形成了十家规模庞大、资金实力雄厚的房地产企业,其中郭德胜创办的新鸿基、李嘉诚创办的长实集团、郑裕彤创办的新世界发展及李兆基创办的恒基地产稳居排行榜前4,成为香港地产界的四大家族。从总资产集中度来看,四大家族资产规模占到港交所上市房企(主要业务在内地或非香港地区的除外)总资产规模45%,前十大房企占72%;营收进一步向头部集中,四大家族营收占比接近60%,前十大房企占比77%。

  2、发展历程:行业从分散到集中,龙头房企从开发到自持

  香港房地产行业发展经历三个阶段。